L'idée est de sélectionner quelques clauses suspensives qui correspondent à ton projet, tout en évitant d'effrayer le vendeur avec trop de conditions . La négociation en face-à-face est toujours plus efficace que de passer par un notaire pour chaque explication. Cela te permet d'être transparent et de mieux convaincre le vendeur.

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Clauses Suspensives Proposées

1. Obtention d'un financement bancaire :

   • L'achat est conditionné à l'obtention d'un prêt bancaire, avec un seul refus bancaire suffisant pour annuler le compromis.

2. Clause de substitution :

   • Cette clause te permet de remplacer ton nom par celui d'un autre acquéreur avant la signature finale. C'est pratique si tu fais intervenir un partenaire financier.

3. Conditions d'obtention d'une attestation de non-opposition à la déclaration de travaux :

   • Si tu dois effectuer des travaux soumis à déclaration préalable (DP) tels que des changements de fenêtres, la pose d'unités de climatisation, ou l'aménagement de stationnements, l'achat sera conditionné à l'obtention de cette attestation.

4. Obtention du permis d'aménager ou déclaration préalable pour la division de parcelle :

   Si tu envisages de diviser une parcelle, l'achat sera conditionné à l'obtention des autorisations nécessaires.

5. Découpe des terrains par le propriétaire :

   • Le vendeur se charge de la découpe des terrains avant la vente, ce qui permet d'éviter que tu sois soumis à la TVA sur le prix total.

6. Obtention de l'autorisation d'un changement de destination :

   • L'achat est soumis à l'obtention d'une autorisation pour changer la destination du bien (par exemple, passer d'un usage commercial à résidentiel). Si cette autorisation n'est pas obtenue, tu as la possibilité de renoncer à l'achat.

7. Clause de commercialisation anticipée :

   • Tu peux commencer à mettre en vente les lots avant d'être officiellement propriétaire, ce qui te permet de gagner du temps et d'accélérer le retour sur investissement.

8. Clause de pré-commercialisation :

   • Définir un pourcentage de lots vendus avant la fin du compromis, sinon tu peux te retirer de la vente.

9. Absence de défaut structurel :

   • Il est essentiel de te protéger contre les mauvaises surprises structurelles. Intègre dans le compromis une clause suspensive te permettant de faire intervenir un Bureau d'Études Techniques (BET) et un artisan qualifié dans un délai de X semaines après la signature.
   • Si le diagnostic ou les devis révèlent des travaux structurels dont le coût dépasse X €, tu pourras te rétracter sans pénalité, conformément à la clause.

   ✅ Exemple : “L’acquéreur disposera d’un délai de 3 semaines pour faire intervenir un BET et un professionnel du bâtiment. Si les devis relatifs à des désordres structurels dépassent 20 000 €, l’acquéreur pourra se désister librement.”

10. Clause d'accès au bien :

    • Tu auras accès au bien pour effectuer des visites, des devis, des études ou des diagnostics avant la signature finale, sans limitations.

11. Clause de réalisation des travaux par le vendeur :

    • Le vendeur prend en charge les travaux nécessaires avant la finalisation de la vente, surtout pour des points de non-conformité (assainissement, électricité, etc.).

12. Clause sur la pollution des sols :

    • L'achat est conditionné à la réalisation d'une étude de pollution des sols (type étude de sol ou diagnostic environnemental). Si des contaminations ou pollutions sont détectées, et que les coûts de dépollution dépassent un montant prédéfini (à convenir en €), tu peux annuler la vente ou exiger que le vendeur prenne en charge les travaux de dépollution avant la signature.

13. Obtention d'un permis de diviser

    • Certaines communes exigent un permis spécial pour diviser un bâtiment en plusieurs lots. Ce permis peut avoir des conditions, comme une surface minimale ou une typologie de bien précise. Cette clause te permet d'annuler la vente si le permis est refusé ou si les conditions sont trop difficiles à respecter.